פסק-דין בתיק ת"א 1823-07

1.         התובעת, הגב' שרה מוחמד אבו ג'אנם (להלן: " התובעת"), הגישה כנגד מנהל מקרקעי ישראל - המנהלה לקידום הבדואים בנגב (להלן: "הנתבע") תביעה כספית (חוזית ונזיקית) לתשלום סך של 1,677,679 ש"ח, בשל מחדלי הנתבע, לטענתה, באי התקנת תשתיות [עבור: מים, חשמל, מדרכות, כבישים וביוב] מסביב ובתוך מגרש שרכשה מהנתבע, הידוע כמגרש מס' 32 בשכונה 11 בישוב לקייה (להלן: "המגרש" או "מגרש התובעת").

2.         השתלשלות האירועים

א.         התובעת, הנמנית על בני השבט הבדואי אבו עמאר (להלן: "השבט"), התגוררה בעברה עם בני משפחתה באזור ערוער.

ב.         בחודש יוני בשנת 1995, נתן בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, תוקף של פסק דין להסכם פשרה, בין נציגי השבט, עירית רהט ומנהלת הבדואים בנגב, במסגרת בג"צ 5120/94 ובג"צ 5345/94 (להלן: "הסכם הפשרה"), בו התחייב הנתבע, בין היתר, להקים עבור בני השבט, שכונת מגורים חדשה, לבנייה עצמית, בה יוקצו לבני השבט 200 מגרשים בני כדונם. כמו כן הוסכם כי בנוסף למגרשים האמורים תיכלל בשכונה החדשה שטחים עבור מבני ציבור, כבישים, מדרכות וכיו"ב, כנהוג וכמקובל בשכונותיה הותיקות של העיר לקייה (ראו סעיף 1 א' להסכם הפשרה - ת/1) .

במסגרת הסכם הפשרה, התחייב הנתבע, לסיים את הליכי התכנון והרישוי הסטטוטורי של השכונה החדשה " וכן תבצע את עבודות הפיתוח והתשתית בשטח...", בתוך 36 חודשים, לכל המאוחר מיום חתימת הסכם הפשרה (ראו סעיף 1 ג' להסכם הפשרה).

בסעיף 2 להסכם הפשרה, התחייבה המדינה לדאוג לכך, שיסופקו לבני השבט, בשכונה החדשה, כל השירותים העירוניים והאחרים, ללא יוצא מן הכלל, בדומה לשירותים המוענקים לתושבים האחרים של העיר לקייה ובכללם חינוך, בריאות, ניקיון וכיוצ"ב.

ג.          לשם ביצוע עבודות הפיתוח והתשתיות הוציא הנתבע מכרז, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, אשר בעקבותיו חתם ביום 22.03.1998, עם חברת כתנאני בע"מ חוזה מספר 99/67181/98 לביצוע עבודות הפיתוח ובניית התשתיות בשכונה החדשה.

ד.         ביום 11.10.99 נחתם בין הצדדים לתובענה חוזה פיתוח (ראו ת/9). התובעת בנתה על המגרש בית מגורים, בגודל של כ- 335 מ"ר (לא כולל מרפסות בשטח של 43 מ"ר), עבורה ועבור בני משפחתה. הבקשה להיתר בניה הינה מתאריך 05.12.1999 - נ/10, והיתר הבניה ניתן ביום 16.03.2000 - ת/11. בניית הבית הסתיימה בסוף שנת 2001 (להלן: "הבית").

ה.         ביום 03.06.2004 חתמו הצדדים על חוזה חכירה ביחס למגרש, לתקופה של 49 שנים (להלן: "חוזה החכירה") (ראו ת/13).

3.         טענות הצדדים

            התובעת טוענת כי הנתבע הפר את התחייבויותיו, בין היתר, בהתאם לחוזה החכירה, לפיו אמור היה הנתבע לדאוג לפיתוח הסביבתי של המגרש וחיבור המגרש לתשתיות השונות (בכללן: תשתיות הביוב, סלילת כביש גישה לבית המגורים, בניית מדרכות, הצבת תאורת רחוב, בניית חומה או גדר היקפית וכיוצ"ב), וכתוצאה - נאלצו התובעת ובני משפחתה להתגורר במשך שנים בבית ובמגרש שאינם ראויים למגורי אדם, נעדרי גישה ותשתיות בסיסיות, כאשר מי הביוב של כל הרחוב נשפכים לתוך מגרש התובעת. בנסיבות אלה, עותרת התובעת, כסעד עיקרי, לבטל את חוזה הפיתוח/החכירה, לפסוק לה פיצויים בגין עוגמת נפש וכן פיצויים נוספים לפי השווי המלא של הבית וזאת על מנת לאפשר לתובעת לבנות בית חלופי במקום אחר. לחלופין, מבקשת התובעת לפסוק לה, סעד חלופי, פיצויים בגין עוגמת נפש ובגין ירידת ערך הבית.

            הנתבע טוען מנגד, כי השלים את בניית כל התשתיות, פרט לסלילת כביש האספלט של הרחוב, אשר אף הוא מסתיים מטרים ספורים מבית התובעת, דבר שאינו גורם כל אי נוחות או נזק ומהווה "דבר של מה בכך". בעניין תשתיות המים, נטען, שאין בהם פגם, והן מותקנות כבשאר הישוב לקייה. לעניין תשתיות החשמל, מודה הנתבע, כי הבית מחובר לחשמל בחיבור זמני, ואולם לטענת הנתבע, הדבר נובע בשל מחדלי התובעת עצמה, ובשל כך שבנתה בור ספיגה בניגוד להיתר. הנתבע חולק על העדר תאורת רחוב, ובנוגע לבעיות הביוב נטען כי האחריות להתקנת הביוב, מוטלת על הרשות המקומית.

4.         חוות דעת מקצועיות

א.         התובעת מסתמכת על חוות דעת מומחה מטעמה, מר מיכאל קברצ'יק, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין. בהתאם לחוות דעתו, קיימות בעיות תשתית רבות לבית ולמגרש הגורמות לירידת ערך מלאה (100%) בסך של 1,468,700 ש"ח.

ב.         מנגד, הנתבע מסתמך על חוות דעת, מומחה מטעמו, מר מרדכי (מוטי) כהן, מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין. בהתאם לחוות דעתו, נקבע כי שווי הנכס עומד על סך של 675,000 ש"ח, וכי לא קיימת כל ירידת ערך לנכס, כתוצאה מאופן ביצוע התשתיות, היות והמומחה נוכח לראות שקיימות תשתיות במגרש, וכן קיימת אפשרות נוחה לכניסה אליו.

ג.          בעקבות הפערים בחוות דעת של המומחים מטעם בעלי הדין - מינה ביהמ"ש את מר אינג' חיים גלנצר, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין , כמומחה מטעמו.

            המומחה גלנצר, מצא כי עבודות הפיתוח והקמת התשתיות הופסקו, ולא בוצעו בהתאם למתוכנן. נמצא כי התשתיות מגיעות סמוך לבית התובעת "אך אין באפשרות התובעת להתחבר אליהן". המומחה מציין עוד בחוות דעתו, כי נוצר מצב שהבית ממוקם על מגרש, אשר הכשרתו לא הסתיימה ופני הקרקע במגרש לא יושרו, הגישה לבית הינה באמצעות דרך עפר, ללא מדרכות, ללא סלילה וללא אספלט, הבית אינו מחובר לביוב מרכזי ושוחת הביוב הקרובה, ממוקמת במרחק של כ - 20 מטר מקצה הבית. מערכות הביוב מבוצעות באמצעות בור רקב ובור ספיגה, אשר הותקנו, באופן לא מקצועי, על ידי התובעת.

            המומחה מר גלנצר ממשיך ומציין, כי הבית אמנם מחובר למים וחשמל, ואולם מדובר בחיבורים זמניים. לדעתו של המומחה, רמת הפיתוח איננה עומדת בתקנים המקובלים ואינה הולמת את רמת הפיתוח המקובלת ביתר השכונות בעיר.

            הובהר כי על פי תוכניות הפיתוח, תיכנן הנתבע לבצע רמת פיתוח גבוהה כמקובל ביישוב לקייה ולא התכוון להשאיר את מצב הפיתוח במצב כפי שתואר. הפסקת העבודות נעשתה בצורה לא מתוכננת, תוך הותרת ערימות עפר בשטח ואי סיום יישור המגרש. המומחה הסביר כי הוא נוטה לקבל ההסבר של התובעת, כי הסיבה להפסקת התקנת התשתיות נעוצה, כנראה, בתביעות בעלות סותרות, אשר הוגשה לפקיד ההסדר.